SCI ou LMNP — Quelle structure choisir pour investir dans l'immobilier locatif ?
Mis à jour le 25 avril 2026 · 10 min de lecture
SCI ou LMNP ? C'est la question que se posent tous les investisseurs immobiliers. Ces deux structures ont des avantages bien différents selon votre situation personnelle, votre projet et vos objectifs patrimoniaux.
Le LMNP — Location Meublée Non Professionnelle
Le statut LMNP permet de louer un bien meublé en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. C'est un statut individuel, accessible sans création de société.
Avantages du LMNP
- Amortissement du bien — déduire la dépréciation du bien et du mobilier
- Charges déductibles — travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion
- Résultat fiscal souvent nul — peu ou pas d'impôt sur les loyers pendant 10-20 ans
- Simple à gérer — pas de création de société, comptable suffisant
- Loyers plus élevés — les meublés se louent 15-30% plus cher que le nu
Inconvénients du LMNP
- Transmission patrimoniale moins optimisée que la SCI
- Plus-value de cession imposée (régime des particuliers)
- Limité aux biens meublés
La SCI — Société Civile Immobilière
La SCI est une société créée pour détenir et gérer des biens immobiliers. Elle peut être à l'IR (impôt sur le revenu) ou à l'IS (impôt sur les sociétés).
Avantages de la SCI
- Transmission facilitée — idéal pour transmettre un patrimoine à ses enfants
- Multi-associés — investir à plusieurs facilement
- SCI à l'IS — amortissement possible + taux d'IS avantageux (15% jusqu'à 42 500€)
- Séparation patrimoine — bien isolé dans la société
Inconvénients de la SCI
- Création et gestion plus complexes (statuts, AG, comptabilité)
- Coût annuel (expert-comptable, frais de gestion)
- SCI à l'IR : pas d'amortissement, revenus imposés comme revenus fonciers
Tableau comparatif SCI vs LMNP
| Critère | LMNP | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Fiscalité loyers | Très avantageuse (amortissement) | Avantageuse (IS 15-25%) |
| Transmission | Standard | Très optimisée |
| Complexité | Faible | Élevée |
| Coût annuel | 500-1000€ (comptable) | 1500-3000€ |
| Type de bien | Meublé uniquement | Tous types |
| Plus-value cession | Régime particuliers | Régime IS (lourd) |
Quelle structure choisir ?
Choisissez le LMNP si : vous investissez seul, dans un bien meublé, avec un objectif de revenus complémentaires défiscalisés à court/moyen terme.
Choisissez la SCI si : vous investissez à plusieurs, avez un objectif de transmission patrimoniale, ou détenez plusieurs biens immobiliers.
Dans tous les cas, consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine avant de vous décider.