Pourquoi choisir le réel simplifié ?
En LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) et le réel simplifié. Le réel est presque toujours plus avantageux dès que vous avez un emprunt en cours ou des travaux à amortir.
La raison est simple : au réel, vous déduisez vos charges réelles — intérêts d'emprunt, assurances, frais de gestion, taxe foncière — et surtout vous amortissez le bien et le mobilier. Ces amortissements sont souvent supérieurs à l'abattement de 50 % du micro-BIC, ce qui génère un résultat fiscal nul ou déficitaire pendant des années.
L'amortissement par composants
En LMNP réel, le bien immobilier n'est pas amorti en une seule ligne. Il est décomposé en composants, chacun ayant une durée de vie différente selon les préconisations du BOFIP :
| Composant | Quote-part | Durée |
|---|---|---|
| Structure / gros œuvre | 55–70 % | 50 ans |
| Façade | 10–15 % | 30 ans |
| Toiture | 5–10 % | 25 ans |
| Installations techniques | 10–15 % | 15 ans |
| Agencements intérieurs | 5–10 % | 10 ans |
| Mobilier | 100 % de la valeur | 5–7 ans |
Le terrain (généralement 10–20 % de la valeur totale) n'est pas amortissable. Il faut donc le déduire de la base d'amortissement avant de répartir les composants.
Les charges déductibles
Au-delà des amortissements, vous pouvez déduire chaque année :
- ›Intérêts d'emprunt et assurance emprunteur
- ›Taxe foncière (hors ordures ménagères si refacturée au locataire)
- ›Frais de gestion locative ou d'agence
- ›Assurance propriétaire non occupant (PNO)
- ›Charges de copropriété non récupérables
- ›Frais d'entretien et petites réparations
- ›Honoraires d'expert-comptable (déductibles et éligibles à réduction d'impôt)
- ›Frais d'acquisition (notaire, agence) — amortissables sur 5 ans ou déduits l'année d'achat
La liasse fiscale 2031
Au réel simplifié, vous déposez chaque année une liasse fiscale 2031 accompagnée de ses annexes (2033-A à 2033-G). C'est plus complexe qu'une déclaration micro-BIC, mais un expert-comptable spécialisé peut s'en charger pour 150 à 300 € par an — une somme largement compensée par l'économie fiscale générée.
Le résultat fiscal (bénéfice ou déficit) est ensuite reporté sur votre déclaration de revenus en case 5NA (bénéfice) ou 5NY (déficit). En LMNP, le déficit n'est pas imputable sur le revenu global — il est reportable sur les bénéfices BIC non professionnels des 10 années suivantes.
Exemple chiffré
Pour un appartement acheté 150 000 € (hors terrain de 20 000 €), avec 10 000 € de mobilier :
Résultat : 0 € d'impôt sur ces loyers, et le déficit se reporte sur les années suivantes.
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