Les 3 niveaux de rendement
| Type | Formule | Exemple |
|---|---|---|
| Brut | Loyers annuels / Prix d'achat | 6,0 % |
| Net de charges | Loyers − charges / Prix d'achat | 4,5 % |
| Net net (après impôts) | Revenu net − fiscalité / Prix d'achat | 3,2 % |
Ce que les agences affichent c'est presque toujours le rendement brut — le plus flatteur et le moins représentatif de la réalité.
Les charges à intégrer
Pour passer du brut au net, il faut déduire toutes les charges annuelles :
- ›Taxe foncière (souvent 1 à 2 mois de loyer)
- ›Charges de copropriété non récupérables
- ›Assurance propriétaire non occupant (PNO)
- ›Frais de gestion locative (6 à 10 % des loyers si agence)
- ›Provisions pour travaux et entretien (1 % de la valeur du bien par an)
- ›Vacance locative (prévoir 1 mois par an en moyenne)
- ›Assurance loyers impayés (GLI) si souscrite
Exemple chiffré complet
Appartement acheté 200 000 € (frais de notaire inclus), loué 800 €/mois :
Loyers annuels+ 9 600 €
Taxe foncière− 900 €
Charges copro non récup.− 600 €
Assurance PNO− 200 €
Vacance locative (1 mois)− 800 €
Provision travaux− 1 000 €
Revenu net de charges= 6 100 €
Fiscalité (TMI 30% + PS)− 1 464 €
Revenu net net≈ 4 636 €
Rendement net net : 4 636 / 200 000 = 2,3 % — loin du 4,8 % brut affiché en vitrine.
Le bon seuil de rentabilité
En règle générale :
- ›Moins de 3 % net net — Investissement peu rentable — cherchez mieux ou négociez le prix
- ›3 à 5 % net net — Correct pour une grande ville, acceptable avec une plus-value potentielle
- ›5 % et plus net net — Bonne rentabilité — souvent en zone tendue ou avec une part de travaux
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