La formule de calcul d'une mensualité

La mensualité d'un prêt immobilier se calcule à partir de trois paramètres : le capital emprunté, le taux d'intérêt annuel et la durée du prêt en mois. La formule mathématique utilisée par les banques est la suivante :

• M= mensualité
• C= capital emprunté
• t= taux d'intérêt annuel (ex : 0,035 pour 3,5 %)
• n= nombre de mensualités (durée × 12)

Exemple concret : 200 000 € sur 20 ans à 3,5 %

Prenons un exemple classique : vous empruntez 200 000 € sur 20 ans (240 mois) à un taux de 3,5 % par an.

Sur 20 ans, vous rembourserez au total environ 278 160 €, dont 78 160 € d'intérêts. Ce coût du crédit illustre l'importance de comparer les offres et de négocier le taux.

Impact de la durée sur la mensualité

Pour 200 000 € empruntés à 3,5 %.

Ce que la mensualité ne prend pas en compte

La mensualité calculée par la formule correspond uniquement au remboursement du capital et des intérêts. Elle n'inclut pas :

• ▸Assurance emprunteur — obligatoire, elle représente généralement 0,1 % à 0,4 % du capital emprunté par an
• ▸Frais de dossier — facturés par la banque, de l'ordre de 500 € à 1 500 €
• ▸Garantie (hypothèque ou caution) — à prévoir en plus du financement

Pour évaluer le coût réel d'un prêt, comparez toujours le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui intègre tous ces frais.

Taux fixe ou taux variable : quelle mensualité choisir ?

En France, la grande majorité des prêts immobiliers sont accordés à taux fixe. La mensualité reste identique pendant toute la durée du crédit, ce qui facilite la planification budgétaire.

Les prêts à taux variable (ou révisables) peuvent démarrer avec une mensualité plus basse, mais celle-ci évolue en fonction des indices de référence (euribor). En période de hausse des taux, votre mensualité peut augmenter significativement, ce qui représente un risque à ne pas négliger.

Le taux d'endettement maximal

Les banques limitent généralement votre mensualité totale de crédits à 35 % de vos revenus nets (recommandation HCSF). Si vos revenus nets sont de 4 000 € par mois, votre mensualité maximale est de 1 400 €, assurance comprise.