La règle des 35 % de taux d'endettement

En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de ne pas accorder de prêt immobilier si le taux d'endettement de l'emprunteur dépasse 35 % de ses revenus nets, assurance emprunteur comprise.

Si vos revenus nets mensuels s'élèvent à 5 000 €, votre mensualité maximale tous crédits confondus est de 1 750 € (assurance incluse). C'est à partir de ce plafond que la banque calcule le montant maximum qu'elle peut vous prêter.

Quels revenus la banque prend-elle en compte ?

Toutes les sources de revenus ne se valent pas aux yeux des établissements de crédit. Voici ce qui est généralement retenu :

Exemple de calcul de capacité d'emprunt

Prenons un couple avec des revenus nets combinés de 6 000 € par mois, sans autre crédit en cours, souhaitant emprunter sur 20 ans à un taux de 3,5 %.

L'apport personnel : un levier important

La capacité d'emprunt ne détermine pas à elle seule votre budget total. Si vous disposez d'un apport personnel, celui-ci s'ajoute au montant emprunté pour constituer votre budget d'achat global.

Les banques apprécient généralement un apport couvrant au minimum les frais de notaire et de garantie (soit environ 10 % du prix du bien), ce qui rassure sur votre capacité d'épargne.

Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?

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  Allonger la durée du prêt

  Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité et permet d'emprunter davantage. Attention, cela augmente le coût total du crédit.

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  Solder ses crédits en cours

  Un crédit à la consommation ou un leasing auto réduit directement votre capacité d'emprunt. Les rembourser avant la demande peut significativement améliorer votre dossier.

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  Emprunter à deux

  Co-emprunter avec un conjoint ou un associé permet de cumuler les revenus et donc d'accéder à un budget plus important.

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  Négocier le taux

  Un taux plus bas augmente mécaniquement la capacité d'emprunt. Faire jouer la concurrence entre banques ou passer par un courtier peut faire une vraie différence.